+++ Auf Bauzins.org im Vergleich +++ Bauzinsen Vergleich

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bis vor einigen Jahren war die Baufinanzierung ohne Eigenkapital – oft auch als Vollfinanzierung bezeichnet – praktisch nicht denkbar. Banken verlangten von privaten Bauherren für die Finanzierung von Wohneigentum mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Diese Prozentsätze gelten bis heute als Faustregel für eine ideale Baufinanzierungsstruktur. Allerdings sind sie keine notwendige Bedingung mehr, um Immobilienkredite zu erhalten. Eine Baufinanzierung mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital ist durchaus möglich.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Stellen Sie hier Ihre Finanzierungsanfrage

Die Zahl der Anbieter wächst

Baufinanzierung ohne EigenkapitalImmer mehr Banken sind – trotz der Erfahrungen der Finanzkrise 2007/2008 – bereit, Vollfinanzierungen für Bauvorhaben zu übernehmen. Den Anfang machten zunächst einige ausländische Anbieter, die über Baufinanzierungen ohne Eigenkapital den Einstieg in den deutschen Hypothekenmarkt suchten. Inzwischen sind solche Baufinanzierungen auch über klassische Geschäftsbanken möglich. Zahlreiche Online-Kreditanbieter und -vermittler bieten ebenfalls Baufinanzierungen ohne Eigenkapital an. Im Angebot am Markt sind sogar Finanzierungen über 100 % – zum Beispiel 105 % oder 108 % – um neben den reinen Baukosten auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren oder Ausstattungskosten finanziell abzudecken.

Zielgruppe: junge Familien mit hohem Einkommen

Junge FamilieBaufinanzierungen ohne Eigenkapital sind vor allem für solche Bauherren interessant, die sich möglichst schnell den Wunsch vom eigenen Heim erfüllen wollen, ohne lange Ansparphasen über Bausparverträge oder andere Anlageformen in Kauf zu nehmen. Sie kommen auch für Personen in Frage, die ihr Erspartes lieber als Reserve für unvorhergesehene Ausgaben erhalten möchten, als es langfristig in Immobilienvermögen zu binden. Im Fokus vieler Anbieter stehen junge Familien mit einem guten Einkommen, die sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen möchten. Da sie oft noch nicht die Gelegenheit hatten, über einen längeren Zeitraum Kapital zu bilden, andererseits aber relativ dringend Wohnraum benötigen, bieten sie sich als ideale Zielgruppe für Vollfinanzierungen an.

Besondere Anforderungen

Besondere AnforderungenAllerdings sind an solche Finanzierungen bestimmte Auflagen geknüpft. Da die Kreditgeber hier größere Risiken eingehen als bei einer Eigenkapitalunterlegung, werden in der Regel besondere Anforderungen an die Bonität und Zahlungsfähigkeit der Bauherren gestellt. Kreditinstitute holen sich vorab Informationen über die Kreditwürdigkeit des Bauherrn bei Auskunfteien wie Schufa ein.
Auskunfteien sammeln Informationen aus verschiedenen öffentlichen Quellen wie Vereins- und Handelsregister, öffentlichen Schuldnerverzeichnissen der Amtsgerichte und ähnlichem. Mehr Infos dazu gibt es in diesem Bericht rund um die Bonitätsauskunft. Aus diesen Daten berechnen sie einen Bonitätsscore. Dieser zeigt an, wie hoch das Zahlungsausfallrisiko des Schuldners ist. Die Schufa legt hierfür eine Wahrscheinlichkeitsberechnung zugrunde, die aussagt, mit welcher Wahrscheinlichkeit der Kredit zuverlässig zurückgezahlt wird. Je näher der prozentuale Wert an 100 ist, desto besser die Bonität des Schuldners. Eine 100 prozentige Bonität kann jedoch niemand erreichen, weil immer das Risiko des vorzeitigen Ablebens besteht. Hier eine Grafik zur Staffelung des Schufa-Bonitätscores:


Grafik: immowelt.de

Zudem zählen auch Jobsicherheit und ein höheres Einkommen zu den besonderen Anforderungen für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Vollfinanzierungen sind in der Regel auf das Sieben- bis Neunfache des Jahresnettoeinkommens limitiert. Noch strenger ist die Handhabung bei Selbständigen und Freiberuflern. Auch Lage und Zustand der finanzierten Immobilie sind von Bedeutung für die Kreditentscheidung, da das Objekt als Kreditsicherheit dient. Das heißt: Nicht jeder kann eine Vollfinanzierung in Anspruch nehmen und bei den Kreditbeträgen sind einkommensabhängige Grenzen gesetzt. Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital erwägen, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

  • Ist Ihr Arbeitsplatz sicher?
  • Können Sie sich die monatlichen Raten leisten, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten?
  • Haben Sie genügend Rücklagen für Notfälle auf einem Tages- oder Festgeldkonto?

Relativ hohe Zinsen für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Achtung: Hohe ZinsenKreditnehmer müssen für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital einen Preis bezahlen. Wegen des potentiell größeren Kreditrisikos sind solche Darlehen normalerweise teurer als eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapitalunterlegung. Der Zinssaufschlag liegt oft in einer Größenordnung von 0,2 % bis 0,4 %. Bei Finanzierungen über 100 % kommen nochmals weitere spürbare Aufschläge hinzu. Angesichts der derzeit insgesamt niedrigen Bauzinsen mag dies als verkraftbar erscheinen. Da aber auch das Kreditvolumen größer ist als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung, fallen die Zinsaufschläge über die lange Kreditlaufzeit betragsmäßig doch erheblich ins Gewicht.

Höhere Belastungen

Das höhere Kreditvolumen bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat noch einen anderen Effekt: Es erhöht die zu leistenden Zins- und Tilgungsraten und/oder die Laufzeit. Häufig verlangt eine Bank bei Vollfinanzierungen ohnehin höhere Tilgungsleistungen als bei normalen Baukrediten. Die sonst übliche anfängliche Tilgung von 1 % kann hier durchaus 2 % oder 3 % ausmachen. Der Bauherr muss daher bei Vollfinanzierungen mit deutlich höheren monatlichen Belastungen rechnen.

Im Rahmen einer Haushaltsrechnung sollte vorab auf jeden Fall die finanzielle Leistungsfähigkeit kalkuliert werden, ansonsten drohen spürbare Einschränkungen des Lebensstandards oder finanzielle Risiken. Bei längeren Kreditlaufzeiten lohnt es sich, über entsprechend längere Zinsfestschreibungszeiträume nachzudenken. Dies gilt angesichts der aktuell niedrigen Zinsen in besonderer Weise. Ggf. kommen auch Forward-Vereinbarungen zur künftigen Sicherung der Bauzinsen in Frage.

Darauf sollten Sie achten!

AchtungBaufinanzierungen ohne Eigenkapital ermöglichen eine schnelle Verwirklichung eines Eigenheimwunsches, sind aber auch mit höheren Kosten und Risiken verbunden. Nur wenn Sie über ein entsprechend hohes und sicheres Einkommen verfügen, sollten Sie an eine Vollfinanzierung denken. Noch mehr als bei sonstigen Baufinanzierungen ist hier eine Restschuldversicherung zur Absicherung bei Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod angebracht. Restschuldversicherungen bedeuten allerdings auch weitere Zusatzkosten.

Wegen der generell höheren Kosten sollten Sie als Bauherr bestrebt sein, Vollfinanzierungen – selbstverständlich unter Berücksichtigung der persönlichen finanziellen Leistungsfähigkeit – möglichst schnell zu tilgen. Das bei Realisierung des Bauvorhabens fehlende Eigenkapital wird dann quasi über die Kredittilgung angespart. Bei der Auswahl des passenden Kreditanbieters sollten Sie daher auch beachten, ob und unter welchen Bedingungen Sondertilgungen möglich sind.

Konditionen vergleichen

Generell gilt: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich nur dann, wenn Sie auch mittel- bis langfristig in dem finanzierten Haus Ihren Lebensmittelpunkt sehen. Wenn Sie davon ausgehen, das Objekt – zum Beispiel wegen eines beruflichen Wechsels – bald wieder zu verkaufen, rechnet sich die Vollfinanzierung meist nicht. Unter Umständen müssen Sie sogar Verluste beim Verkauf einkalkulieren – zum Beispiel, weil die ursprünglich angefallenen Nebenkosten durch den Verkaufserlös nicht gedeckt werden -, ohne dass die Baufinanzierung schon getilgt ist. Bei der Wahl eines Kreditanbieters sollten Sie nicht nur auf die effektiven Jahreszinsen, sondern auch auf die übrigen Vertragsbedingungen achten. Die Angebotsbandbreite am Markt ist groß. Ein Vergleich lohnt sich!

Wer sich diese Mühe nicht selbst machen möchte, kann die kostenlosen Dienste von Dr. Klein in Anspruch nehmen. Dr. Klein vergleicht die namhaften Anbieter miteinander und bietet Ihnen die für Ihre Situation Besten an.