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So optimieren Sie Ihre Baufinanzierung

Baufinanzierungen sind üblicherweise Paketlösungen, die sich aus mehreren Komponenten zusammensetzen. Neben dem vom Bauherrn eingebrachten Eigenkapital gehören dazu Bauspardarlehen, öffentliche Fördermittel und Hypothekendarlehen. Auch wenn die Bau- und Hypothekenzinsen derzeit besonders niedrig sind, schlagen Zinsbelastungen wegen der typischerweise langen Kreditlaufzeiten finanziell erheblich zu Buche. Hier finden Sie wichtige Tipps, wie Sie einen Topzins für Ihre Baufinanzierung erhalten und gezielt optimieren können.

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Klassisch: Eigene Mittel und Bausparverträge

Sparschwein mit eigenen ErsparnissenDie günstigste und risikoärmste Finanzierungsform ist zweifelsohne Eigenkapital.  Eine Mischform aus Eigen- und Fremdfinanzierung bildet das Bausparen. Beim Bausparvertrag wird ein Teil der vereinbarten Bausparsumme als niedrig verzinstes Guthaben regelmäßig angespart, der Restbetrag kann nach einer bestimmten Wartezeit als besonders günstiges Bauspardarlehen mit Topzinsen in Anspruch genommen werden.

Der Zinsverzicht in der Ansparphase subventioniert dabei die niedrigen Darlehenszinsen. In Hochzinsphasen bieten Bauspardarlehen einen deutlichen Vorteil, der sich in Zeiten niedriger Zinsen – wie aktuell der Fall – allerdings stark relativiert. Denn für das Darlehen ist der bei Vertragsabschluss zugrunde gelegte Zinssatz maßgebend und nicht das jeweils aktuelle Marktzinsniveau. Somit sind top Zinsen zurzeit perspektivisch über einen Bausparvertrag kaum zu erzielen.

Öffentliche Zuschüsse und Förderkredite

Staatliche Zuschüsse zur BaufinanzierungTop-Zinsen bieten auch öffentliche Förderdarlehen. Auf Bundesebene sind vor allem die Förderprogramme der KfW – zum Beispiel für energieeffizientes Bauen – zu erwähnen. Darüber hinaus existieren auf Länder- und zum Teil auch auf kommunaler Ebene zahlreiche Fördermaßnahmen, die Bauvorhaben über zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse unterstützen. Hier können Sie nach Fördermöglichkeiten in Ihrer Wunschregion suchen.

Auch die Riester-Förderung ist für Baufinanzierungen nutzbar. Zum einen sind Riester-Sparverträge auch für den privaten Immobilienkauf oder Hausbau einzusetzen, zum anderen können für sogenannte Wohn-Riester-Darlehen bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen Zuschüsse zur Darlehenstilgung in Anspruch genommen werden.

Zinshebel bei Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen stellen von den zuvor genannten Finanzierungsformen im Hinblick auf die Zinsen die teuerste Finanzierungsart dar. Es empfiehlt sich daher, zunächst die Möglichkeiten der Eigenfinanzierung, der öffentlichen Fördermittel und ggf. der Finanzierung aus Bausparverträgen auszuschöpfen, ehe auch Hypothekendarlehen zum Einsatz kommen. Ohne sie geht es meist nicht. Aber auch bei Hypothekenfinanzierungen haben Sie die Möglichkeit, Ihre Zinsbelastung zu beeinflussen. Dazu gibt es zwei Hebel: zum einen die Zinsbindung, zum anderen die Tilgung.

Bei niedrigen Zinsen lange Zinsbindung wählen

Zinshebel nutzenHypothekendarlehen sind meist als Annuitätendarlehen ausgestaltet, bei denen der Kreditnehmer das Darlehen in monatlichen Raten über die Laufzeit tilgt. In der Regel wird für ein Hypothekendarlehen eine Zinsbindung vereinbart. Während des Zinsbindungszeitraums – zum Beispiel fünf, zehn oder fünfzehn Jahre – ist der Zinssatz für den Kreditnehmer garantiert. Danach kann der Zinssatz im Rahmen einer Anschlussfinanzierung an das dann geltende Marktzinsniveau angepasst werden. Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen empfiehlt sich die Vereinbarung längerer Zinsbindungen.

Angesichts der extrem niedrigen Leitzinsen der EZB dürfte mit noch weitergehenden Zinssenkungen kaum zu rechnen sein. Über eine entsprechende Zinsbindung lässt sich das niedrige Top-Zinsniveau langfristig nutzen. Wenn bei Ihnen eine bestehende Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, kommt für Sie unter Umständen ein Forward-Darlehen in Betracht. Damit können Sie bereits jetzt das heutige Zinsniveau für eine künftige Anschlussfinanzierung sichern. Zu beachten ist allerdings: Für längere Zinsbindungen oder Forward-Vereinbarungen verlangen Kreditgeber meist gewisse Zinsaufschläge.

Sondertilgungen einbeziehen

Sondertilgungen nutzenZwischen der Tilgung und Zinsbelastung besteht ein Zusammenhang. Je schneller ein Kredit getilgt wird, umso niedriger fällt die Zinsbelastung im Zeitablauf aus und umgekehrt. Maßgeblich für die monatliche Tilgung und damit die Laufzeit eines Hypothekendarlehens sollte sicher Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit sein. Darüber hinaus sollten Sie aber auch auf die Bedingungen für Sondertilgungen achten. Wenn sich Ihre Einkommens- oder Vermögenssituation verbessert, ist über Sondertilgungen eine schnellere Kreditrückzahlung und damit eine niedrigere Zinsbelastung möglich. Auch hier gilt: Kreditgeber lassen sich häufig Sondertilgungsmöglichkeiten mit zusätzlichen Zinsaufschlägen entgelten.

Hohe Bonität verbessert Verhandlungsbasis

Ihre Chancen, ein günstiges Hypothekendarlehen bzw. einen Top-Zins zu erhalten, hängen nicht zuletzt von Ihrer Bonität ab. Bei hoher Bonität steigen Ihre Verhandlungsspielräume im Hinblick auf günstige Zinsen. Ihre Bonität wird von mehreren Faktoren bestimmt:

  • Höhe und Sicherheit Ihres Einkommens
  • Ihr Eigenkapital
  • Weitere Sicherheiten (insbesondere das zu finanzierende Objekt)
  • Gutes Rating bei Schufa und co (hier können Sie eine Selbstauskunft einholen)

Vorteilhaft: ein Marktcheck

Wenn Sie ein Hypothekendarlehen benötigen, nutzen Sie die Konditionenbandbreite am Markt! Auch beim aktuell niedrigen Zinsniveau bestehen bei den Kreditanbietern durchaus Unterschiede. Hohe Zinsdifferenzen sind durchaus möglich und wirken sich angesichts der im Schnitt hohen Kreditvolumina und langen Laufzeiten spürbar aus. Achten Sie vor allem auf den effektiven Jahreszins als Vergleichsgröße. Er berücksichtigt nämlich neben dem Zinssatz weitere Kostenkomponenten wie Bearbeitungsgebühren oder unterschiedliche Zinsverrechnungszeiträume und eignet sich daher gut zum Vergleich.

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