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Einblick ins Grundbuch lohnt sich

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Das Grundbuch ist ein wichtiges Verzeichnis, das beim Kauf und Verkauf eines Grundstückes eine besondere Rolle spielt. Denn in diesem Verzeichnis werden nicht nur Eigentümer, Grundstückgrößen und Besitzer eingetragen. Auch andere Grundstücksrechte können dort vermerkt sein. Darunter fallen unter anderem Grundschulden, Wegerechte, Vorkaufsrechte und Wohnrechte. Da es im Zweifelsfalle sehr teuer werden kann, wenn man die im Grundbuch eingetragenen Rechte nicht beachtet, ist ein Blick in das Grundbuch vor dem Kauf unbedingt notwendig.

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Eigentumsfragen

Die wohl wichtigste Information, die das Grundbuch enthält, ist die Angabe, wem das fragliche Grundstück gehört. Bei mehreren Eigentümern sind im Grundbuch zudem die genauen Anteile der einzelnen Eigentümer verzeichnet. Käufer eines Grundstückes sind daher gut beraten, wenn sie vor dem Kauf genau hinsehen, um sich zu vergewissern, dass der Verkäufer tatsächlich im Besitz des fraglichen Grundstückes ist. Selbst bei Ehepartnern kann es kompliziert werden. Denn ist nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen, so kann er alleine über den Verkauf entscheiden, auch wenn der andere Partner in einer Zugewinngemeinschaft Anspruch auf einen Teil des Erlöses haben kann. Sind beide Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, kann der Verkauf nur erfolgen, wenn beide zustimmen.

Grundschulden haben unterschiedliche Ränge

Nicht weniger bedeutsam sind Grundschulden, die im Grundbuch in unterschiedlichen Rängen eingetragen werden. Beträgt die Darlehnssumme des Baukredits bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes, wird diese Schuld im ersten Rang eingetragen, im zweiten Rang werden Darlehnssumme bis zu 90 Prozent aufgeführt. Im dritten Rang sind Schulden, die bis zu 100 Prozent des Beleihungswerts ausmachen. Das Wichtige daran: Im Falle einer Zwangsversteigerung werden zuerst die Darlehnsgeber, die im ersten Rang verzeichnet sind, ausgezahlt. Die Geldgeber auf den hinteren Rängen müssen eventuell mit dem Totalausfall der Forderung rechnen.

Für die Sicherheit der Kredit gebenden Bank ist es daher von hervorragender Bedeutung, in welchem Rang sie eingetragen ist. Insbesondere Hypothekenbanken ist es daher verboten, überhaupt einen Kredit zu vergeben, wenn sie dafür nicht im ersten Rang verzeichnet werden. Wer den Kauf eines Grundstückes plant, sollte neben einem Vergleich aktueller Bauzinsen also genau prüfen, welche Grundschulden auf dem Grundstück liegen.

Grundstücksrechte können den Käufer arg einschränken

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Der Besitzer eines Grundstückes kann Dritten viele Rechte einräumen. Dazu gehören vor allem das Wegerecht und das Wohnrecht. So kann beispielsweise ein Kind, dass das Grundstück von seinen Eltern übernimmt, den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Ist dieses Recht im Grundbuch verzeichnet, gilt es auch, wenn das Grundstück verkauft wird. Im Zweifelsfall kann das eine weitere Verwertung des Grundstückes verhindern. Auch Wegerechte können im Grundbuch vermerkt sein und beispielsweise einer Bebauung buchstäblich im Wege stehen.

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