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Varianten der Baufinanzierung

Die berufliche Situation ist gefestigt und das regelmäßige Gehalt erlaubt es endlich, auch einmal etwas größere Sprünge zu machen. Dazu kündigt sich vielleicht noch eine Vergrößerung der Familie an. Was fehlt jetzt noch?

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Varianten der Baufinanzierung
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Richtig: Ein eigenes Zuhause! Die eigene Immobilie ist immer noch der größte Traum der meisten Menschen. Und da das Zinsniveau der Bauzinsen derzeit bekanntermaßen niedrig liegt, steht der Verwirklichung dieses Traums gar nicht so viel im Wege. Vorausgesetzt, man findet die für die persönlichen Voraussetzungen und Bedürfnisse am besten passende Finanzierungsform.

Wie sieht die typische Baufinanzierung aus?

Die typische Baufinanzierung besteht aus einem durch den Darlehensnehmer eingebrachten Eigenkapitalanteil (in der Regel werden mindestens 20 Prozent gefordert, siehe unseren Hypothekenzinsen Vergleich) und der restlichen Bausumme, die in Form eines Kredites durch einen Darlehensgeber finanziert werden muss.

So weit, so einfach. Doch von diesem Grundprinzip gibt es mittlerweile so viele Formen und Abwandlungen, dass kaum ein Interessent den Überblick behalten kann. Zur leichteren Orientierung haben wir hier die wichtigsten Varianten der Baufinanzierung zusammengestellt:

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das mit Abstand verbreitetste Modell der Baufinanzierung und entspricht genau der oben genannten, typischen Baufinanzierung. Das bedeutet: Der Bauherr bringt einen gewissen Anteil an Eigenkapital mit in die Finanzierung ein, z. B. die besagten 20 Prozent. Die übrig bleibende Differenz zwischen den Baukosten und dem Eigenkapitalanteil wird durch ein Darlehen finanziert. Das Darlehen zahlt der Bauherr in gleichbleibenden Monatsraten über einen festgelegten Zeitraum ab.

Das Besondere daran: Jede Rate besteht aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Diese Anteile bleiben jedoch während der Rückzahlung nicht gleich, sondern variieren in ihrer Höhe, da sich mit zunehmender die zu zahlenden Zinsen immer weiter verringern. Zu Anfang zahlt der Kreditnehmer also hohe Zinsbeträge und eine niedrige Tilgung, am Laufzeitende sieht es genau umgekehrt aus.

BausparenZinshebel nutzen

Bausparen ist ebenfalls einer der Klassiker unter den Baufinanzierungen. Der Bausparer schließt – zum Beispiel mit einer Bausparkasse – einen entsprechenden Vertrag ab, welcher in drei Phasen unterteilt ist. Zunächst beginnt die Ansparphase, in der der Bausparer monatlich festgelegte Raten in den Bausparvertrag einzahlt, bis eine ebenfalls festgelegte Ansparsumme erreicht ist. Danach beginnt die Phase der Zuteilung, in der die Bausparsumme ausgezahlt und durch zinsgünstige Darlehen aufgestockt wird. Mit diesem Kapital kann das gewünschte Objekt dann finanziert werden. Im Anschluss beginnt die Rückzahlphase, in der der Bausparer wiederum in monatlichen Raten die Kreditsumme zurückzahlt.

Volltilgerdarlehen

Varianten der BaufinanzierungDas sogenannte Volltilgerdarlehen bzw. eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglicht es, Immobilien in relativ kurzer Zeit komplett abzuzahlen. Die übliche Laufzeit beträgt zwischen 10 und 20 Jahren. Im Gegensatz zum herkömmlichen Annuitätendarlehen werden hier wesentlich höhere Tilgungsbeträge gezahlt, so dass sich die Laufzeit entsprechend verkürzt.

Nachteil: Das Volltilgerdarlehen kommt nur für finanzkräftige Kreditnehmer infrage, bzw. dann, wenn entsprechend hochwertige Sicherheiten für den Kreditgeber zur Verfügung gestellt werden können.

Forward-Darlehen

Mit dem Forward-Darlehen ist es möglich, sich in Zeiten günstiger Zinssätze diese bereits dann zu sichern, wenn die eigentliche Finanzierung noch gar nicht benötigt wird. Die Baufinanzierung wird also bereits weit vor dem Auszahlungszeitpunkt des Kapitals vertraglich abgeschlossen. Die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Kapitals bezeichnet man auch als Vorlaufzeit. Für den Kreditnehmer ergibt sich durch das Forward-Darlehen unter Umständen eine große Kapitalersparnis, für den Kreditgeber ermöglicht es eine langfristige und sichere Kundenbindung.

Hypothekendarlehen

HypothekendarlehenBei einem Hypothekendarlehen dient die Immobilie selbst als Sicherheit für die Finanzierung. Diese Sicherheit wird erreicht, indem für den Finanzierer (meist eine Bank, eine Bausparkasse oder eine Versicherungsgesellschaft) ein Grundpfandrecht auf die Immobilie in das Grundbuch eingetragen wird. Sofern der Darlehensnehmer die Rückzahlung der Kreditraten nicht mehr bedient, kann der Kreditgeber sein Pfandrecht nutzen, die Immobilie pfänden und anschließend zu seinen Gunsten veräußern.

Vollfinanzierung

Bei einer Vollfinanzierung werden nicht nur der Kaufpreis bzw. die Baukosten der Immobilie zu 100 Prozent finanziert, sondern in der Regel auch sämtliche Nebenkosten, zum Beispiel Notarkosten oder Maklerprovisionen. Daraus ergibt sich dann eine Finanzierungssumme von etwa 110 bis 120 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie. Für den Kreditnehmer bietet sich durch die Vollfinanzierung der Vorteil, schnell und völlig ohne Eigenkapital zur Wunschimmobilie zu kommen. Er muss allerdings entsprechend aussagekräftige Sicherheiten vorweisen können. Außerdem liegen die Zinskosten für eine Vollfinanzierung naturgemäß deutlich über denen aller anderen Finanzierungsformen.

Lebensversicherungshypothek

Die Lebensversicherungshypothek ermöglicht es, die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung mit der Immobilienfinanzierung zu koppeln. Das bedeutet konkret: Der Kreditnehmer zahlt zunächst nur die Zinsen sowie die Beiträge zur Lebensversicherung in monatlichen Raten, der eigentliche Kaufpreis für die Immobilie bzw. die Baukosten werden dann durch die Auszahlung der Versicherungssumme am Zuteilungszeitpunkt gedeckt. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die monatlichen Raten sind hierbei für den Kreditnehmer äußerst überschaubar, außerdem bietet die Lebensversicherung eine starke Sicherheit für den Kreditgeber. Allerdings sind Kapitallebensversicherungen heute aufgrund steuerlicher Veränderungen und geringerer Garantieauszahlungen deutlich uninteressanter geworden.

Fazit

Unter den verschiedenen Möglichkeiten für eine Baufinanzierung findet sich heute für nahezu jeden das passende Modell. Wer nun Interesse bekommen hat, der sollte sich daher zunächst ausgiebig mit den verschiedenen Finanzierungsformen beschäftigen, bevor er sich auf eine Variante der Baufinanzierung festlegt. Hilfreich kann hier auch unser Ratgeber zur Optimierung der Baufinanzierung sein.

Quellen & Weiterführendes

Bildnachweis:
Hypothekendarlehen: © Denis Junker – Fotolia.com
Ordner Baufinanzierung: © Denis Junker – Fotolia.com
Zinszeichen mit Wippe: © fotomek – Fotolia.com

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