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Wohnungsverkauf – Ratgeber und Checkliste

Immobilien sind derzeit gefragt. Angesichts niedriger Bauzinsen und fehlender attraktiver Anlagealternativen sehen viele im Immobilienerwerb eine Chance. Die Immobilienpreise haben sich vor diesem Hintergrund in den letzten Jahren stetig nach oben entwickelt. Das gilt gerade für Ballungsregionen. Für Immobilieneigentümer ist daher der Zeitpunkt für einen Verkauf günstig. Wer vor einigen Jahren ein Objekt als Kapitalanlage erworben hat, kann jetzt mit dem Verkauf gute Gewinne realisieren. Trotzdem ist der Verkauf kein Selbstläufer. Im Folgenden erhalten Sie wichtige Hinweise, was Sie beim Wohnungsverkauf beachten sollten.

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Wohnungsverkauf – Ratgeber und Checkliste
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Verkauf mit oder ohne Makler

Verkauf mit MaklerDie Entscheidung für die Selbstvermarktung oder die Einschaltung eines Maklers gehört zu den ersten Punkten beim Wohnungsverkauf. Ein professioneller Makler kann viele Vorteile bieten: er kennt den Markt, organisiert die Vermarktung und nimmt damit dem Verkäufer viel Arbeit ab. Bei der Selbstvermarktung müssen Sie sich um alles selbst kümmern, sparen allerdings die Maklercourtage. Eine generelle Empfehlung pro oder contra Makler gibt es nicht. Die Entscheidung sollte dadurch bestimmt sein, inwieweit Sie sich selbst eine erfolgreiche Selbstvermarktung zutrauen und den damit verbundenen Aufwand selber tragen möchten.

Der richtige Verkaufspreis

Wenn Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen, müssen Sie eine Vorstellung über einen realistischen Verkaufspreis für Ihre Wohnung entwickeln. Ein zu hoher Verkaufspreis verschlechtert die Vermarktungschancen des Objektes, ein zu niedriger Preis vermindert Ihren Gewinn. Für eine realistische Einschätzung benötigen Sie Marktinformationen. Im Internet können Sie zum Beispiel Quadratmeterpreise für vergleichbare Wohnungen recherchieren. Sie können sich auch bei zum Verkauf stehenden Immobilien in Ihrer Umgebung einen Preiseindruck verschaffen. Dabei sollten Sie aber immer die besonderen Gegebenheiten Ihrer Wohnung berücksichtigen. Wichtige preisbeeinflussende Faktoren sind z.B.:

  • Alter und Zustand der Wohnung
  • die Ortslage: es gibt in fast jeder Stadt begehrtere oder weniger begehrte Wohnlagen
  • die Etage: Erdgeschosswohnungen werden wegen der höheren Einbruchsgefahr oft mit Preisabschlägen gehandelt
  • Austrittsmöglichkeiten: auch hier gelten Abschläge bei Wohnungen ohne Garten- und Balkonzugang
  • die Zimmeranzahl: besonders begehrt und daher gut zu verkaufen sind Wohnungen mit drei bis fünf Zimmern

Generell verkaufen sich freie Wohnungen besser als vermietete Objekte. Denn viele Käufer wollen ihre Wohnung selber nutzen. Außerdem scheuen sie die Bindung an bestehende Mietverträge. Ein sicherer Weg für die Ermittlung des Kaufpreises ist die Einschaltung eines Sachverständigen. Der wird die Wertermittlung allerdings in der Regel kostenpflichtig durchführen. Bei älteren Wohnungen stellt sich oft die Frage, ob vor dem Verkauf eine Renovierung sinnvoll ist. Auch hier gibt es keine generelle Antwort. Die Renovierung verbessert die Vermarktungschancen, verursacht aber auch Kosten, die durch einen entsprechend höheren Kaufpreis erst einmal gedeckt werden müssen. Ob und in welchem Umfang renoviert werden sollte, ist daher eine Einzelfallentscheidung.

Verkauf organisieren

  1. Werbung: Das Internet gehört heute selbstverständlich zu den üblichen Vertriebswegen für Immobilien. Es gibt zahlreiche Immobilienportale, über die Sie Ihre Wohnung zum Verkauf anbieten können.Bei Ihrer Immobilienvermarktung im Internet sollten Sie besondere Sorgfalt auf das Exposé verwenden. Denn das ist die erste Informationsquelle für potentielle Käufer, die hier recherchieren. Repräsentative und qualitativ hochwertige Bilder, ein aussagefähiger Text und ein genauer Grundriss gehören zu den Mindestanforderungen.In gedruckter Form kann das Exposé auch als Verkaufsunterlage dienen. Am besten nutzen Sie parallel mehrere bekannte Internet-Adressen. Neben dem Internet sollten Sie aber auch auf klassische Vermarktungsformen wie die Zeitungsannonce und das Verkaufsschild an der Wohnung selbst nicht verzichten. Das erhöht den Vermarktungserfolg. Ein Verkauf dauert im Schnitt etwa drei sechs Monate. Darauf sollten Sie sich bei Ihrer „Werbekampagne“ einstellen.
  2. Unterlagen: Für Kaufinteressenten sollten Sie geeignete Unterlagen vorbereiten, die für die Kaufentscheidung wichtig sind. Dazu gehören
    • Objektfotos
    • Flurkarten
    • Grundrisse und Wohnflächenberechnungen
    • Grundbuchauszüge
    • der Gebäudeversicherungsschein
    • Nachweise über erfolgte Investitionen und Sanierungen
    • die Teilungserklärung
    • Wohngeldabrechnungen
    • Protokolle der Eigentümerversammlung

    Als hilfreiches Verkaufsargument hat sich in vielen Fällen ein Vergleich von Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der verkauften Wohnung mit der bisherigen Miete des Verkäufers erwiesen.

  3. Besichtigungen: Bereiten Sie Besichtigungen sorgfältig vor. Kümmern Sie sich um ein geordnetes Kontakt- und Terminmanagement. Sorgen Sie dafür, dass die Wohnung und die zugehörigen Flächen bei der Besichtigung aufgeräumt, gut durchlüftet und möglichst mit Tageslicht erleuchtet sind. Schaffen Sie für Ihre Interessenten eine ‘Wohlfühlatmosphäre’.Auf Fragen von Kaufinteressenten sollten Sie dabei – auch über die vorgelegten Unterlagen hinaus – erschöpfend Auskunft geben können. Deshalb bereiten Sie sich auch inhaltlich auf einen Besichtigungstermin vor.

Käufer prüfen

Als Verkäufer sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse prüfen, ob der Käufer auch tatsächlich in der Lage ist, den vereinbarten Preis zu zahlen. Denn die Rückabwicklung eines unterschriebenen Vertrages ist immer mit Zeitaufwand und Ärger verbunden. Eine Finanzierungsbestätigung durch eine Bank oder ein Kapitalnachweis geben Hinweise auf die Bonität des Käufers.

Vertragsabwicklung

Text - Gesetz - SicherheitenDer Verkauf der Wohnung bedarf der notariellen Beurkundung. Wenn Sie bereits früher Wohnungen verkauft haben, verfügen Sie wahrscheinlich bereits über Erfahrungen mit einem bestimmten Notar. Sie können ihn dann auch für die anstehende Immobilientransaktion empfehlen. Das erleichtert in der Regel die notarielle Abwicklung des Kaufvertrags. Gegebenenfalls ist die Einrichtung eines Notaranderkontos für die Zahlungsabwicklung sinnvoll. Das gibt auf Käufer- und Verkäuferseite mehr Sicherheit.

Hilfe beim Wohnungsverkauf

Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, wie genau Sie vorgehen wollen, sollten Sie Gespräche mit Bekannten oder Verwandten führen, die bereits Wohnungen oder Häuser verkauft haben. Hierbei ergeben sich häufig neue oder interessante Aspekte, die Sie vorher noch nicht bedacht haben. Professionelle Hilfe gibt es aber auch im Internet (z. B. hier bei www.immoverkauf24.de), falls Sie niemand passendes kennen oder professionelle Hilfe bevorzugen, um einen maximalen Preis zu erzielen. Bildnachweis: Makler: © dp@pic – Fotolia.com; Sicherheiten: © kwarner – Fotolia.com

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