Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Baukredit dient nicht nur zum Neubau eines Hauses. Unter anderem können Sie mit der Baufinanzierung auch Immobilien kaufen oder diese modernisieren. Weitere Kreditformen dienen der Umschuldung oder Anschlussfinanzierung alter Kredite.
  • Um unter den vielen Baufinanzierungen Ihren persönlichen Testsieger zu finden, ist es wichtig, verschiedene Aspekte zu berücksichtigen. Hierzu zählen laut diversen Baufinanzierungs-Tests im Internet unter anderem der Gesamtkapitalbedarf, die Dauer der Zinsbindung und das verfügbare Eigenkapital.
  • Bei vielen Anbietern stehen Ihnen kostenlose Kreditrechner zur Verfügung, um beispielhaft die Konditionen des jeweiligen Darlehens darzustellen. Nach der Eingabe Ihrer persönlichen Daten erhalten Sie in der Regel ein unverbindliches Angebot vom jeweiligen Kreditgeber.

Baufinanzierung-Test: Ein Mann unterschreibt einen Kreditvertrag und der Berater übergibt ihm einen Hausschlüssel.
Der Bau oder der Kauf einer Immobile ist zwangsläufig mit hohen Kosten verbunden. Um dies zu finanzieren, ist ein Baukredit eine beliebte Möglichkeit. Einen Großteil der Gesamtkosten verteilen Sie so über die kommenden 5, 10, 20 oder mehr Jahre.

Ein Vorteil dieser Finanzierungsvariante ist unter anderem die variable Auswahl der Sollzinsbindung. In unserer Kaufberatung 2024 zeigen wir Ihnen, worauf es zusätzlich bei der Auswahl einer passenden Baufinanzierung zu achten gilt.

1. Was ist eine Baufinanzierung und welche Finanzierungsarten stehen zur Auswahl?

Baukredit oder Hypothekenkredit — was ist der Unterschied?

Zur Absicherung eines Baukredits erfolgt in der Regel die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Beim Hypothekenkredit handelt es sich um eine spezielle Hausfinanzierung ohne Grundschuld. Ähnlich wie beim Autokredit das Auto dient in diesem Fall die Immobilie als Sicherheit (Hypothek).

Bei der Baufinanzierung dient die Finanzierung dem Bau, dem Kauf oder der Modernisierung einer Immobilie. Der Begriff Baufinanzierung dient als Oberbegriff für mehrere verschiedene Finanzierungs- und Kreditarten.

Diese unterscheiden sich unter anderem in der Art der Darlehensrückzahlung, in ihrer Laufzeit und in der Höhe der Zinsen. Neben Krediten für den Hausbau oder -kauf stehen Ihnen sogenannte Modernisierungskredite, Umschuldungskredite und Anschlussfinanzierungen zur Auswahl.

Hinweis: Bei einem Kredit dieser Kategorie ist das Darlehen an die Hausfinanzierung gebunden. Das Baugeld dient ausschließlich dem Bau, Kauf oder Modernisierung einer Immobilie.

Klassischerweise dient ein Kredit für den Hausbau oder den Kauf einer bestehenden Immobilie. In der Regel handelt es sich bei einer Immobilienfinanzierung um ein langfristiges Darlehen mit einer Zinsbindung. Ähnlich wie bei einem Ratenkredit zahlen Sie die Darlehenssumme in monatlichen Raten zurück.

Test von Baufinanzierungen: Die Wand eines Gebäudes wird mit Dämmplatten isoliert.

Neue gesetzliche Vorschriften sorgen dafür, dass viele Hausbesitzer ihre Immobilie modernisieren müssen. Die Kosten für die Sanierung lassen sich über einen Modernisierungskredit decken.

Bei einem Modernisierungskredit oder Renovierungskredit lässt sich das Baugeld beispielsweise zur Finanzierung einer neuen Heizungsanlage, neuer Fenster oder der Dachsanierung nutzen. Im Gegensatz zu einem Kredit für den Hausbau oder Hauskauf dient die Baufinanzierung rein für die Modernisierung von Immobilien. Ebenso lässt sich ein solcher Kredit für eine Wohnungsrenovierung nutzen.

Besteht bereits ein Baukredit, ist ein „Umschulden“ nach einiger Zeit durchaus sinnvoll. Bei einem Umschuldungskredit ersetzen Sie einen bestehenden Baukredit durch einen neuen Kredit. Fallen die Zinssätze auf dem Markt, ist eine Umschuldung eine praktische Möglichkeit, um von besseren Konditionen zu profitieren.

Eine weitere Form ist die sogenannte Anschlussfinanzierung. Viele Baukredite werden mit einer festen Zinsbindung über einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise 10, 15 oder 20 Jahren abgeschlossen.

Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz stabil und ändert sich nicht, unabhängig von den Marktentwicklungen. Endet die Zinsbindung eines Immobilienkredits, ist der Darlehensbetrag oftmals nicht vollständig getilgt. Mit einer Anschlussfinanzierung können Sie neue Konditionen zur Tilgung Ihrer Restschuld vereinbaren.

Hinweis: Für Bauherren oder Hausbesitzer ist es wichtig, über die richtigen Versicherungen zu verfügen. Interessante Themen sind beispielsweise eine Bauherrenhaftpflicht oder eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

2. Worauf gilt es im Baufinanzierungs-Vergleich zu achten?

Um die beste Baufinanzierung für Ihr Vorhaben zu finden, spielen verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle. Kreditsumme, Zinsbindung und Eigenkapital beeinflussen unter anderem die Kosten des Kredits.

Hinweis: Die Zinsen sowie die Zinsbindung gelten laut Stiftung Warentest zu den wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Immobilienkredits.

2.1. Kapitalbedarf

Der Kapitalbedarf ergibt sich aus der Gesamtsumme des Kreditbetrags und des Eigenkapitals. Viele Kreditgeber schließen zusätzliche Kosten in ihre Kalkulation mit ein. Hierzu zählen beispielsweise Maklergebühren oder weitere Nebenkosten beim Bau. Der Darlehensbetrag erhöht sich dementsprechend.

Bei einem Hausbau fallen hierunter neben den Baukosten zum Beispiel die Kosten für das Grundstück. Kaufen Sie eine Immobilie, ergibt sich der Kapitalbedarf aus dem Kaufpreis und der Maklergebühr.

Die daraus resultierende Kreditsumme ist zusammen mit dem Eigenkapitalanteil ein maßgeblicher Faktor für die Laufzeit oder die Ratenhöhe. Zusätzlich wirkt sich die Kreditsumme auf die Zinsen aus.

2.2. Eigenkapital

Baufinanzierungen im Test: Auf einem Stapel Münzen liegen zwei 50-Euro-Scheine, die wie ein Dach geformt sind.

Teilweise setzen einige Kreditgeber einen bestimmten Eigenkapitalanteil voraus. Zwar sind auch Kredite ohne eigenes Kapital zu haben, das höhere Risiko für den Kreditgeber führt jedoch auch zu höheren Zinsen.

Ein Baukredit mit Eigenkapital ermöglicht Ihnen oftmals bessere Konditionen als eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Je größer der eigene Anteil am Kapitalbedarf ist, desto geringer ist der benötigte Kreditbetrag, was zu niedrigeren Zinskosten führt. Hierdurch sinken in der Regel die monatlichen Raten und Ihre finanzielle Belastung verringert sich.

Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Immobilie investieren, desto weniger sind Sie von externen Finanzierungsquellen abhängig. So bietet Ihnen eine Baufinanzierung mit Eigenkapital beispielsweise mehr Flexibilität bei der Objektauswahl. Zudem verringert eine Baufinanzierung mit viel Eigenkapital das Risiko einer Überschuldung.

2.3. Bauzinsen

Die Zinsen sind beim Kredit ein wichtiger Faktor hinsichtlich der Gesamtkosten und der Höhe der monatlichen Raten. Grundsätzlich gilt es bei den Baukreditzinsen zwischen dem effektiven Jahreszins und dem Sollzins zu unterscheiden. Während der Sollzins die reinen Zinskosten angibt, zeigt Ihnen der Effektivzins die tatsächlich anfallenden Kosten.

Die Entwicklung der Bauzinsen.

Die Höhe der Bauzinsen orientiert sich stark nach dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). So war die Zinsentwicklung der Baufinanzierung seit den 1990er-Jahren rückläufig, bis die EZB den Leitzins seit 2022 mehrmals angehoben hat. Die Bauzinsen steigen seitdem ebenfalls stetig an. Wir von Vergleich.org raten Ihnen, die Zinsentwicklung auf dem Markt genau zu beobachten, um die besten Konditionen zu erhalten.

In der Regel besteht bei einem Baukredit eine sogenannte Sollzinsbindung. Wie lange diese besteht, ist je nach Angebot unterschiedlich und liegt typischerweise im Bereich zwischen 5 und 30 Jahren. Anschließend gelten für die Restschuld die jeweils aktuellen Zinssätze.

Eine lange Zinsbindung bietet Ihnen den Vorteil, langfristig von günstigen Zinsen beim Abschluss der Baufinanzierung zu profitieren. Schließen Sie das Darlehen hingegen zu vergleichsweise hohen Zinsen ab und diese sinken in Zukunft, ist eine lange Zinsbindung eher nachteilig und kostspieliger.

Durch eine längere Sollzinsbindung erhöhen sich jedoch typischerweise die Zinssätze. Wie mehrere Baufinanzierungs-Tests im Internet zeigen, sind die Zinssätze bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren typischerweise am niedrigsten. Wie hoch bei einem Immobilienkredit die Zinsen tatsächlich sind, hängt außerdem von Faktoren wie der benötigten Kreditsumme, dem Ort der Immobilie oder Ihrer Bonität ab.

Tipp: Verkaufen oder vermieten Sie eine Immobilie, lassen sich die Bauzinsen von der Steuer absetzen.

2.4. Laufzeit

Die Laufzeit eines Baukredits endet grundsätzlich mit der Tilgung der vollständigen Kreditsumme. Oftmals wird die Laufzeit allerdings mit der Sollzinsbindung gleichgesetzt. Ist der Kredit nach Ende der Zinsbindung nicht abbezahlt, was häufig der Fall ist, greifen neue Zinssätze und eine Anschlussfinanzierung ist notwendig.

Soll die Baufinanzierung möglichst günstig sein, hält eine längere Laufzeit die Monatsraten niedrig. Wählen Sie eine kurze Laufzeit aus, steigert dies Ihre monatliche Belastung.

Im Gegensatz hierzu garantiert Ihnen eine langfristige Zinsbindung die aktuellen Zinssätze auch in Zukunft. Jedoch zeigen diverse Baukredit-Tests im Internet, dass durch längere Zinsbindungen oftmals die Zinskosten steigen.

Baufinanzierungen im Test: An einem Tisch mit mehreren Münzen sitzt ein Mann, der mit einem Stift den Verlauf einer eingeblendeten Zinsentwicklung nachfährt.

Bei der Wahl der Zinsbindung ist es wichtig, die aktuelle Marktentwicklung zu beachten. Eine langfristige Prognose über 20 oder 30 Jahre ist jedoch schwierig zu treffen, weshalb Zinsbindungen dieser Länge immer eine gewisse Gefahr bieten.

2.5. Ratenhöhe

Bei der Suche nach einem Baukredit ist es zunächst wichtig, Ihren finanziellen Spielraum zu kennen. Dieser ist entscheidend dafür, um bei den vielen Baufinanzierungs-Tarifen ein passendes Angebot zu finden.

Vergleichen Sie hierzu Ihre regelmäßigen Einnahmen mit Ihren anfallenden Kosten. Berechnen Sie zusätzlich einen Betrag für Rücklagen ein. Wir von Vergleich.org empfehlen Ihnen, eine Obergrenze von einem Drittel des Nettoeinkommens nicht zu überschreiten.

Tipp: Mit einem Kreditrechner haben Sie die Möglichkeit, viele Informationen bezüglich der Kosten und Zinsen einer Immobilienfinanzierung vorab zu berechnen. Hierzu gehören unter anderem die Bauzinsen, die Laufzeit und die Ratenhöhe. Bei manchen Plattformen müssen Sie für die Nutzung des Baufinanzierungsrechners Ihre persönlichen Daten eingeben. Beachten Sie, dass die tatsächlichen Konditionen von weiteren Faktoren wie Ihrer Bonität abhängen.

3. Welche Formen von Immobilienkrediten gibt es?

Neben der Finanzierungsart unterscheiden sich die verschiedenen Kredite zusätzlich in den jeweiligen Modalitäten. Je nach Form der Baufinanzierung enthalten die Tarife eine unterschiedliche Art der Rückzahlung oder der Dauer der Zinsbindung.

Als beliebte und weitverbreitete Finanzierungsformen gelten zum Beispiel Annuitäten- und Volltilgerdarlehen. Ein Annuitätendarlehen bietet laut diversen Baufinanzierungs-Tests im Internet beispielsweise oftmals günstige Konditionen, während bei einem Volltilgerdarlehen die Zinsen unverändert bleiben.

Die verschiedenen Darlehensformen und ihre jeweiligen Eigenschaften sehen Sie hier bei uns auf Vergleich.org:

Darlehensform Eigenschaften
Annuitätendarlehen
  • Höhe der Darlehenstilgung legen Sie selbst fest
  • feste monatliche Raten über die gesamte Laufzeit
  • üblicherweise 5 bis 15 Jahre Laufzeit
  • niedriges Zinsrisiko und günstige Kondition
Volltilgerdarlehen
  • feste monatliche Rate
  • Laufzeit bestimmen Sie selbst
  • Ratenhöhe richtet sich nach der gewählten Laufzeit
  • Zinssätze bleiben über die Laufzeit unverändert
Variables Darlehen
  • Baufinanzierung ohne langfristige Zinsbindung
  • kurze Zinsfestschreibung für maximal 6 Monate
  • vergleichsweise niedrige Zinssätze innerhalb der Laufzeit
  • Änderung der Zinssätze nach der Laufzeit auf aktuelle Zinsen
  • nach Laufzeit besteht die Möglichkeit einer Sondertilgung
Endfälliges Darlehen
  • auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichnet
  • während der Laufzeit fallen lediglich Zinskosten an
  • Rückzahlung des Kreditbetrags als Einmalzahlung nach der Laufzeit
  • Abschluss häufig in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung

4. Wie läuft die Kreditanfrage ab?

Für einen besseren Überblick über die Konditionen und Modalitäten eines möglichen Baukredits bieten viele Banken ein unverbindliches Angebot an. Zusätzlich besteht auf einigen Portalen bereits vorab die Möglichkeit, über einen Baukreditrechner die Laufzeit, Zinskosten und Ratenhöhe zu berechnen.

Bedenken Sie jedoch, dass es sich bei den angezeigten Werten um eine beispielhafte Darstellung handelt. Wie hoch Ihre persönlichen Zinsen ausfallen, richtet sich in einem Kreditangebot stets nach Ihrer Bonität und weiteren Kriterien.

Test der Baufinanzierungen: Ein älterer Mann sitzt auf einer Couch, auf einem Tisch vor ihm steht ein Laptop und daneben liegt ein Stapel Unterlagen.

Einige Kreditgeber bieten spezielle Hausfinanzierungen für Rentner an. Im Online-Formular lässt sich dies in der Regel bei der Berufsgruppe auswählen.

Der Kreditantrag lässt sich typischerweise über ein Online-Formular durchführen. In diesem müssen Sie je nach Anbieter unterschiedliche persönliche Daten angeben.

Neben dem Kapitalbedarf und den weiteren gewünschten Kreditbedingungen zählen hierzu vor allem Informationen hinsichtlich Ihrer beruflichen und finanziellen Situation. Auch der Standort der Immobilien spielt dabei eine Rolle. Je nach Lage bieten Ihnen manche regionalen Kreditgeber Darlehen zu besseren Konditionen.

Nach dem Absenden der Kreditanfrage erhalten Sie nach kurzer Zeit eine Bestätigung über den Eingang. Anschließend prüft die Bank Ihren Antrag und nimmt mit Ihnen per E-Mail, Anruf oder Video-Call Kontakt auf. Bei einer Filialbank besteht zudem die Möglichkeit eines persönlichen Termins vor Ort.

Hinweis: Zusätzlich zu vielen Banken bieten verschiedene Vermittlungsportale Baufinanzierungen an. Diese arbeiten mit mehreren Banken zusammen und bieten Ihnen so ein äußerst umfassendes Angebot. Als renommierte Anbieter von Baufinanzierungen gelten beispielsweise Smava, ING, Interhyp, Dr. Klein, Baufi24, Creditweb, DSL Bank und die PSD Bank.

5. Weitere Antworten und Fragen von Kunden, die nach Baufinanzierungs-Tests oder -Vergleichen suchen

Die Antwort auf die häufigsten Fragen rund ums Thema Baufinanzierung finden Sie im letzten Kapitel unserer Kaufberatung. Unter anderem gehen wir auf die Unterschiede zum Bausparvertrag ein und zeigen Ihnen, wie viel Eigenkapital für eine Baufinanzierung empfehlenswert ist.

5.1. Ist eine Baufinanzierung über einen Bausparvertrag sinnvoll?

Die Finanzierung einer Immobilie über einen Bausparvertrag gilt ebenfalls als eine beliebte Variante. Im Gegensatz zum Baukredit zahlen Sie bei einem Bausparvertrag zunächst Kapital ein.

Ist der Sparbetrag erreicht, steht Ihnen das eingezahlte Kapital zuzüglich Zinsen zur Verfügung. Erweitern lässt sich der Bausparvertrag um ein zinsgünstiges Darlehen. Die Konditionen für dieses stehen bereits zu Beginn des Bausparens fest.

Die Vorteile und Nachteile eine Baufinanzierung über einen Bausparvertrag zeigen wir von Vergleich.org Ihnen hier:

    Vorteile
  • sichere Zinskonditionen
  • Eigenkapital durch angesparte Summe
  • Zinsen während der Sparphase
    Nachteile
  • Ansparphase vor Darlehensbeginn
  • niedrigere Guthabenzinsen als bei anderen Sparformen
  • möglicherweise zusätzliche Abschluss- oder Kontoführungsgebühren
  • weniger Flexibilität bei Marktänderungen
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5.2. Wie viel Eigenkapital ist für eine Baufinanzierung zu empfehlen?

Bei einem Baukredit hängen viele Faktoren vom jeweiligen Eigenkapital ab. Je mehr Eigenkapital Sie in den Kredit einbringen, umso bessere Konditionen erhalten Sie in der Regel.

Grundsätzlich ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % zu empfehlen. Zusätzlich zum Kaufpreis oder den Baukosten sollten Sie ebenso Kosten durch den Notar, das Grundbuchamt und weitere Nebenkosten berücksichtigen. Diese erhöhen den Gesamtkapitalbedarf um 15 % oder mehr.

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5.3. Besteht ein Anspruch auf eine staatliche Förderung?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine staatliche Förderung bei der Baufinanzierung möglich. Eine der bekanntesten Varianten ist eine Baufinanzierung mit der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Die KfW bietet Ihnen verschiedene zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, besonders für ein energieeffizientes Bauen und Sanieren von Immobilien. Zusätzlich steht Ihnen mit der Wohn-Riester-Förderung eine weitere Möglichkeit zur Auswahl, um von staatlichen Zulagen und Steuervorteilen zu profitieren.

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5.4. Wann lohnt sich bei einer Baufinanzierung eine Umschuldung?

Eine Umschuldung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie durch ein neues Darlehen bessere Konditionen erhalten können. Niedrigere Zinssätze führen gerade über eine längere Laufzeit zu einer deutlichen Kostenersparnis. Eventuelle Kosten wie Vorfälligkeitsentschädigungen oder Bearbeitungsgebühren gilt es jedoch in der Kalkulation zu berücksichtigen.

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5.5. Ist eine Baufinanzierung auch bei schlechter SCHUFA möglich?

Die Bonität gilt als eines der wichtigsten Kriterien für die Genehmigung eines Kredits. Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung trotz negativer SCHUFA möglich. Jedoch beeinflusst Ihre Bonitätsauskunft in der Regel die Höhe der Zinssätze, welche Ihnen die Bank anbietet.

Hinweis: Ebenfalls ist eine Baufinanzierung trotz bestehender Kredite möglich. Jedoch beeinflussen diese ebenso Ihre Bonitätsauskunft, was oftmals eine Finanzierung mit schlechteren Konditionen zur Folge hat. Erhalten Sie dennoch keinen Kredit, ist ein Privatkredit eine weitere Option zur Finanzierung.

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Quellenverzeichnis