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Was kommt nach dem Erstkredit für die eigene Immobilie?

Wer sich ein eigenes Heim finanzieren möchte, denkt in der Regel nicht über die gesamte Kreditzeit nach. Das Angebot ist gut, die Zinsen niedrig – doch was kommt danach? Welche Möglichkeiten gibt es, die Immobilie nach dem Erstkredit weiter zu finanzieren und auch abzubezahlen? Im nachfolgenden Ratgeber gehen wir auf die häufigsten Möglichkeiten ein.

Anschlussfinanzierung nach Erstfinanzierung der Immobilie - was ist zu beachten?

Warum Sie sich schon jetzt Gedanken machen sollten

Ganz gleich, ob Sie bereits jetzt eine Anschlussfinanzierung suchen oder einen Kredit für Ihre Immobile gerade erst abgeschlossen haben. Gedanken an die Zukunft sind bereits jetzt nicht verkehrt.

Liegt das Ende der Finanzierung erst einmal unmittelbar vor Ihnen, so bleibt kaum noch Zeit, um

  • passende Angebote auszuwählen
  • alle Angebote detailliert zu vergleichen
  • das für Sie beste Angebote auszuwählen und zu überprüfen

Unser Tipp:
Schon mindestens ein halbes Jahr bis ein Jahr vorher, ehe Ihre Zinsbindungsfrist des Vertrags ausläuft, sollten Sie über die zukünftige Finanzierung nachdenken. Bereits jetzt kann es sinnvoll sein, mit der Bank die neuen Konditionen zu verhandeln und sich die ersten Angebote einzuholen.

Eine gute Vorbereitung ist das A und O

Fangen Sie rechtzeitig an und sorgen Sie außerdem für die nötige Vorbereitung. Das schließt einen eventuellen Wechsel der Bank ein. Natürlich kann es sein, dass Ihre bestehende Bank das beste Angebot ausgibt, doch wenn in diesem Fall eher ungünstige Konditionen geboten werden, ist ein Bankwechsel sinnvoller.

Häufig kann es vorkommen, dass eine bisherige Bank sogar eine Anschlussfinanzierung verweigert und Sie gezwungen sind, sich nach einer anderen Bank umzusehen. Keine Sorge: Selbst bei einer größeren Summe, die nach der Finanzierung noch ausstehend ist, werden Sie eine geeignete Bank mit einem positiven Angebot ausfindig machen.

Ihre Möglichkeiten zur Abzahlung des Kredits

Als Sie den Kredit abgeschlossen haben, wurde Ihnen im Kreditrechner oder direkt vor Ort bei einer Bank eine Laufzeit präsentiert. Bei dieser Laufzeit handelt es sich allerdings nicht um die Zeit, in der Sie den gesamten Kredit auch tilgen. Stattdessen ist dies die Zinsbindungsfrist – nur innerhalb dieser Zeit ist die Bank an die vereinbarte Zinshöhe gebunden.

Nach Ablauf der Zinsbindung dürften Sie allerdings nur in den seltensten Fällen mit der Tilgung des gesamten Kredits fertig sein (dies ist in der Regel nur mit hohen Sonderzahlungen möglich). Eine entsprechende Anschlussfinanzierung wird nötig. Nachfolgend sehen Sie, welche Optionen sich für Sie ergeben.

  • Prolongation: Bei dieser Wahl wird der Kreditvertrag bei der gewählten Bank verlängert. Die Abwicklung ist unkompliziert und verläuft zügig, da beispielsweise auch die Bonität nicht noch einmal geprüft wird. Wer also während der Zinsbindungszeit Schufa-Probleme entwickelt hat, muss zwangsweise auf die Prolongation zurückgreifen, da nur so eine (seriöse) Anschlussfinanzierung ohne Bonitätsprüfung möglich wäre. Das Grundbuch wird nicht erneut geändert, sodass es wiederum nicht zu weiteren Notar- oder Grundbuchkosten kommt. Nachteile gibt es bei dieser Variante aber natürlich ebenfalls. Vorrangig erhalten die Kunden von der Bank ein „marktübliches“ Angebot, was bedeutet, dass die Konkurrenz durchaus deutlich besser sein könnte. Wer also möglichst gute Konditionen erhalten möchte, muss über einen eventuellen Bankenwechsel nachdenken.
  • Umschuldung: Obwohl eine Umschuldung tendenziell auch bei der eigenen Bank möglich ist (beispielsweise, wenn mehrere Kredite bei der Bank zusammengefasst werden), so wird die Umschuldung allerdings häufig für einen Bankenwechsel nach Ende der Zinsbindungsfrist eingesetzt. Hierbei übernimmt eine andere Bank den Kreditvertrag. Auch hier ist es wichtig, diesen Schritt bereits rechtzeitig anzugehen. Obwohl sich durch die Umschuldung und die eventuell damit verbundenen, besseren Konditionen Vorteile ergeben, so müssen Sie dennoch mit einigen neuen Kosten rechnen. Sowohl die Grundbuch-Gebühren als auch die Notarkosten müssen bei einer Umschuldung und dem Wechsel des Kreditinstituts erneut übernommen werden. Auch die Unterlagen (Einkommen, laufender Vertrag, Grundbuchauszug, Immobilien-Informationen etc.) müssen eingereicht werden.
  • Forward-Darlehen: Die Planung einer weiteren Variante der Finanzierung beginnt bereits drei Jahre vor Abschluss der Zinsbindungszeit. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich zu diesem Zeitpunkt die jeweils aktuellen Zinsen sichern. Das ist vor allem dann ratsam, wenn abzusehen ist, dass sich die Zinsen für die Verträge in den nächsten Jahren für Kreditnehmer verschlechtern. Doch auch, wenn es keine Verschlechterung gibt, sondern derzeit schlichtweg sehr niedrige Zinsen, kann ein Forward-Darlehen eine gute Möglichkeit sein, diese Kreditvereinbarungen bis zu 60 Monate aufzuschieben. Hierbei ist allerdings mit einem Zinsaufschlag zu rechnen, der umso höher ausfällt, desto länger die Zusicherung der Konditionen.

Folgendes Video erklärt die Funktionsweise des Forward-Darlehens einfach und anschaulich:

Zusammengefasst:
Am einfachsten ist es für einen Kreditnehmer, auf das Angebot der eigenen Bank einzugehen. Bei einer Prolongation ist wenig zu tun, aber auch wenig zu holen. Wenn Sie also bessere Konditionen erhoffen, müssen Sie die Zügel selbst in die Hand nehmen und sich um eine Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung mit günstigeren Konditionen bemühen. Das ist nach einer zehn- oder 15-jährigen Zinsbindungszeit durchaus realisierbar, da sich die Zinsen seit damals eventuell halbiert haben könnten. Angebote vergleichen lohnt sich!

Vor Zinsbindungsende aus dem Kreditvertrag aussteigen

Termin der Anschlussfinanzierung beachten, Angebote vergleichenNatürlich müssen Sie nicht zwangsweise auf das Ende der Zinsbindungsfrist warten, um einen Kreditvertrag zu beenden. Prüfen Sie allerdings das Kleingedruckte in Ihrem Vertrag, denn unter Umständen wird bei vorzeitiger Kündigung eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Dennoch: Es kann möglich sein, dass selbst diese Zahlung rentabler ist, als weiterhin die eventuell viel zu hohen Zinsen der bestehenden Bank zu zahlen. Möglich ist es außerdem, dass die Widerrufsbelehrungen des Kreditvertrags Fehler aufweisen (zwischen 2002 und 2010 häufig geschehen), sodass sich für Sie ein gewisser Spielraum eines vorzeitigen Ausstiegs ergeben könnte. Hier hat die EU-Richtlinie 2014/17/ЕU zwar versucht, die Rechte des Kreditnehmers zu stärken. Doch wird die Umsetzung durch den Bundestag kritisch betrachtet.

Verträge im Vorfeld gründlich prüfen

Ganz gleich, ob es sich um einen neuen Erstkredit für Ihre Immobilie oder um eine Anschlussfinanzierung handelt – Sie sollten Kreditverträge stets gründlich prüfen. Damit sind einige Schritte besonders wichtig:

  1. Vergleichen Sie Ihre Angebote: Schon vor der Erstfinanzierung und erst Recht bei einer Anschlussfinanzierung sollten Sie sich nicht vom erstbesten Angebot leiten lassen, sondern alle Angebote, Konditionen und Möglichkeiten vergleichen. Einen übersichtlichen Kreditrechner für Forward-Darlehen finden Sie hier. Bei der Wahl der Anschlussfinanzierung kann durch den Vergleich der Angebote viel Geld gespart werden. In vielen Fällen lohnt sich der Wechsel des Finanzinstitutes, wenn der bisherige Anbieter von seinen gebotenen Konditionen nicht abweichen will.
  2. Entscheiden Sie sich für eine Variante: Nicht nur günstige Zinsen spielen bei der Wahl eines passenden Angebotes eine Rolle – auch die Variante selbst. Eine Prolongation bei der eigenen Bank hat beispielsweise Vorteile für Kreditnehmer mit Schufa-Eintrag, allerdings auch Nachteile in Sachen Zinshöhe.
  3. Beachten Sie die zusätzlichen Kosten: Wenn Sie den Kredit nicht bei Ihrer eigenen Bank weiter finanzieren, sollten Sie die zusätzlichen Kosten nicht außer Acht lassen. Gerade beim Bankenwechsel sind erneute Notar- und Grundbuchkosten für eine Anschlussfinanzierung nötig.
  4. Denken Sie an Sondertilgungen: Um das restliche Darlehen während der Anschlussfinanzierung vollständig zu tilgen, wäre die Vereinbarung von Sondertilgungen ratsam, sofern dies zu Ihrem finanziellen Plan passt. Selbst, wenn Sie jetzt nicht erwägen, Extra-Zahlungen vorzunehmen, sollte diese Option dennoch im Vertrag geregelt und in zwei, fünf oder sieben Tagen zumindest möglich sein. Viele Banken bieten Sondertilgungen auch komplett gebührenfrei an.
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