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Mietminderung: Ihre Rechte bei Lärm, Schimmel, Heizungs- und Wasserschaden

Nach Paragraph 536 BGB gibt es zahlreiche Gründe, vom Vermieter eine Minderung des Mietzinses zu verlangen. Ab wann eine Mietminderung möglich wäre, wie Sie dabei vorgehen und in welchen Fällen die Mietminderungstabelle zum Einsatz kommt, verraten wir in diesem Ratgeber.

Wann können Sie eine Mietminderung geltend machen?

Die Gründe, die volle Miete nicht zu zahlen, eine Minderung zu verlangen oder gar den Mietvertrag kündigen zu wollen, können sehr unterschiedlich sein. Fakt ist aber auch, dass es nicht immer einfach ist, die Mietzinsminderung auch wirklich durchzubekommen.

Bedeutend ist in dieser Hinsicht der Paragraph 536 des BGB. Fallen einem Mieter Schäden oder Mängel auf, ist dieser verpflichtet, unverzüglich den Vermieter zu informieren (BGB 536c). Anschließend muss dem Vermieter etwas Zeit eingeräumt werden, den Mangel zu beheben. Wenn das unmittelbar getan wird, so kann eine Mietminderung nicht mehr greifen – ist dagegen eine gewisse Frist (nicht eindeutig festgelegt) verstrichen, so ist eine Minderung der Miete möglich – ohne Beantragung beim Vermieter oder gerichtliche Verfügung.

Wer die Miete kürzen möchte, sollte auf die feinen Details der rechtlichen Grundlage achten, die eine Mietminderung erst rechtfertigen. Ein Mangel besteht beispielsweise nur dann, wenn die Wohnungsnutzung dadurch auch eingeschränkt ist. Hat der Mieter das Problem dagegen selbstverschuldet oder handelt es sich dagegen um einen „unerheblichen Mangel“, so ist eine Mietminderung dagegen nicht berechtigt.

Mietminderung: Ihre Rechte bei Lärm, Schimmel, Heizungs- und WasserschadenAusnahmesituationen, in denen keine Mietminderung möglich ist: Nicht nur beim eigenen Verschulden, sondern auch in weiteren Situationen ist eine Mietminderung nicht ganz so einfach durchzusetzen.

Wenn der Vermieter beispielsweise regelmäßig die Warmwasserversorgung gewartet und geprüft hat und es kommt dennoch zum Ausfall, so ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Auch ein „gewisser Lärmpegel“ der Nachbarn (je nach Situation) sowie auch Straßen- oder Fluglärm kann einem Vermieter nicht zum Verhängnis werden.

Recht auf Schadensersatzansprüche?

Obwohl Mieter bereits die Möglichkeit haben, bei gewissen Mängeln und in Höhe der Mietminderungstabelle weniger Miete zu zahlen, so sind ihre Rechte damit dennoch nicht ausgeschöpft. Nach Paragraph 536a BGB besteht in gewissen Fällen ein Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch – sprich: Schadensersatz!

Das tritt vor allem dann häufig auf, wenn die Mängel vom Mieter selbst beseitigt werden – sei es, weil sich der Vermieter bereits in Verzug befindet, aber die Mängel zwingend beseitigt werden müssen.

Musterbrief-Vorlagen und Mietminderungstabelle

Wichtig: So wie eine Mieterhöhung des Vermieters gerechtfertigt sein muss, sollten sich Mieter auch vor einer Mietminderung genau Gedanken machen. Ist die Mietminderung unbegründet oder wird als überzogen angesehen, kann es sein, dass der Vermieter dadurch einen Mieter kündigen kann.

Auch der Bewohner der Mietwohnung hat durchaus ein Recht, die fristlose Kündigung auszusprechen. Das wäre beispielsweise bei einer erheblichen gesundheitlichen Gefährdung der Fall – allerdings auch nur dann, wenn zuvor eine entsprechende Frist verstrichen ist, den Mangel zu beseitigen. Für beide Fälle bieten sich bestimmte Muster bzw. eine Vorlage an, um vor allem schriftlich mit den korrekten Paragraphen im BGB zu arbeiten und die Entscheidung zu begründen.

Das Beratungsportal www.mietminderung.net hält hierzu vorgefertigte Musterbriefe und Vorlagen zum Download bereit. Auch die Mietminderungstabelle können Sie dort einsehen.

Einzelne Mietminderungsgründe im Fokus

Nachfolgend möchten wir Ihnen spezielle Situationen genauer vorstellen. Darunter beispielsweise die Mietminderung bei Schimmel – bei dieser Situation könnte die Gesundheit erheblich beeinträchtigt werden. Auch eine Mietminderung wegen Baulärm wird häufig angestrebt, allerdings gibt es bei Lärm viele Details zu beachten.

Mietminderung bei Schimmel und Feuchtigkeit

Verschimmelte Wand mit RenovierungsbedarfTritt in der Wohnung Feuchtigkeit auf, so muss immer entschieden werden, ob der Mangel durch den Mieter oder Vermieter aufgetreten ist. Hat der Mieter falsch gelüftet und geheizt, so besteht kein Recht einer Mietminderung. Ist die Bausubstanz dagegen mangelhaft, gäbe es ein Minderungsrecht. Wer sich dagegen über feuchte Keller beklagt, hat nicht ganz so viel Spielraum. Eine gewisse Feuchtigkeit ist hier stets gegeben, daher müssen Mieter beispielsweise selbst darauf achten, was eingelagert wird, um auch Schimmel zu vermeiden. Es kommt dabei außerdem darauf an, um was für ein Gebäude aus welcher Zeit es sich handelt – hierzu gibt es verschiedene Urteile, die teilweise auch zugunsten der Vermieter entschieden, da mit einer gewissen Feuchtigkeit im Keller zu rechnen ist und dies nicht als Verschulden des Vermieters anzusehen ist.

Anders sieht es konkret bei baulichen Mängeln aus, aus denen Schimmel im Bad oder anderen Wohnbereichen resultierte. Gerade im Badezimmer ist es jedoch auch schwierig, einwandfrei zu belegen, dass nicht der Mieter aufgrund einer falschen Lüftung nach der Benutzung den Mangel verschuldet hat.

Mietminderung wegen Wasserschaden

Ob Rohrbruch oder ein Überlaufen der Dusche – ein Wasserschaden ist immer mit immensem Stress verbunden. Gerade die nachfolgenden Schäden können sich oft wochen- und monatelang ziehen und zu weiteren Mängeln führen. Auch hier geht es vorrangig um die Frage, wer den Wasserschaden zu verantworten hat.

Führen beispielsweise Wasserrohre bzw. Leitungen zu einem Wasserschaden, so liegt die Verantwortung beim Vermieter, da dieser für die Instandhaltung der Leitungen verantwortlich ist. Ist dagegen eine Waschmaschine Schuld am Wasserschaden und ist im Mietvertrag ausdrücklich die Verwendung einer Waschmaschine in der Mietwohnung untersagt (weil z.B. ein Waschkeller zur Verfügung steht), so liegt die Verantwortung wieder beim Mieter.

Wichtig ist auch das weitere Vorgehen des Mieters, selbst, wenn das eigentliche Verschulden dem Vermieter zuzusprechen ist. Nach Wasserschaden in der Küche, Bad oder einem anderen Raum ist es wichtig, als Mieter für ein Trocknungsgerät zu sorgen oder generell ausreichend zu lüften und die Luftfeuchte zu regulieren. Zwar können die Kosten für Geräte wieder geltend gemacht werden, doch ignorieren dürfen Mieter auch diese Pflichten nicht. Sonst wäre es möglich, dass Folge-Schäden (z.B. Schimmel) anschließend auf ihr Konto gehen.

Mietminderung wegen Bauarbeiten

Nicht immer ist es zulässig, eine Mietminderung wegen Bauarbeiten anzustreben. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Allgemein ist eine Mietminderung wegen Baulärm der häufigste Grund während einer Baustelle. Wirken sich die Bauarbeiten „erheblich“ auf die Wohnqualität aus, so kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein (auch hier ist der Einzelfall stets entscheidend).

HausbauWissen Mieter allerdings bereits beim Unterschreiben eines Vertrags (BGB 536b), dass es zur Sanierung, Modernisierung oder Renovierung kommt, so ist eine Mietminderung nicht möglich. Es ist abzusehen gewesen, dass beispielsweise ein Gerüst aufgebaut werden muss oder der Balkon nicht nutzbar ist – dennoch hat sich der Mieter für eine Unterschrift entschieden. In diesem Fall weniger Kaltmiete zu zahlen oder die Nebenkosten zu streichen, wäre nicht rechtens. In vielen Fällen benötigen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen jedoch eine gewisse Vorbereitung, beispielsweise weil der Vermieter auf die Bewilligung eines Modernisierungskredites wartet.

Daher gibt es auch bei dieser Regelung im § 536 BGB natürlich viele Ausnahmen. Ausnahmen betreffen beispielsweise die Stärke des Lärms. Auch, wenn Bauarbeiten bis ins Wochenende reichen und damit nahezu keine Erholung mehr für den Mieter möglich ist, kann es sein, dass Gerichte sehr individuell über eine Situation urteilen.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Sowohl für privat als auch im Gewerbe ist bei Vermietungen eine Mindest-Raumtemperatur rechtlich festgelegt. Das bedeutet, dass bei einem Heizungsausfall immer unterschieden werden muss, ob es sich wirklich um einen kompletten Ausfall handelt (und der Mieter demnach keine Heizung zur Verfügung hat), oder ob die entsprechende Mindest-Raumtemperatur nicht erreicht werden kann.

Wichtig: Achten Sie auf eventuelle Heizperioden, die in Ihrem Mietvertrag geregelt sind. Nur falls das nicht der Fall ist, greifen die allgemeinen Regelungen zum Thema „Mietminderung bei Heizungsausfall“. Wenn im vereinbarten Zeitraum keine Mindest-Temperatur zu erreichen ist, kann eine Mietminderung angestrebt werden. Das gilt auch für Situationen, in denen sich die gesamte Wohnung beispielsweise nur mit einem Regler einstellen lässt – auch das ist für einen Mieter nicht zumutbar.

Den Einzelfall beachten

Ob Mäuse, laute Nachbarn, ein defekter Aufzug, Schimmel oder Wasserschaden – es gibt zahlreiche Mängel und Situationen, in denen eine eventuelle Mietminderung seitens des Mieters möglich ist. Die Höhe der Mietminderung ist jedoch genauso variabel wie die Forderung an sich. Hier ist es wichtig, sich nicht auf allgemeine Informationen zu stützen, sondern immer den eigenen und situationsbedingten Fall einzubeziehen. Eine rechtliche Beratung kann in dem Fall sinnvoll sein, um fälschlicherweise gekürzte Mietzahlungen zu vermeiden.

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