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Tilgungszeit und Darlehensformen für Anlageimmobilien

Wenn Sie als Investor Immobilien als Anlage erwerben wollen, sollten Sie aus Gründen der Gesamtrentabilität und unter steuerlichen Aspekten einen Kredit aufnehmen. Es empfiehlt sich dabei im Vorfeld genau zu überlegen, welche Art von Kredit der geeignete ist und wie lange die Laufzeit sein soll. Vorteile und Nachteile einer kurzen oder langen Laufzeit sind individuell je nach Anlegertyp, finanziellen Möglichkeiten und persönlicher Lebenssituation sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Mit einer klug gewählten Strukturierung der Baufinanzierung lässt sich entspannter in Leben und v. a. die Steuerlast verringern.

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Tilgungszeit und Darlehensformen für Anlageimmobilien
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Geld in Immobilien gewinnbringend anlegen

Sparen mit dem richtigen KreditAls Investor in eine Anlageimmobilie haben Sie grundsätzlich eine andere Ausgangslage als beim Bau eines Eigenheims zur Selbstnutzung. In der Regel werden Sie bereits Eigentum haben und das selbst bewohnte Haus oder die Wohnung als Kreditsicherheit anbieten können. Nun können Sie entscheiden, ob sie sich für einen Tilgungskredit oder einen Annuitätendarlehen entscheiden. Letzterer wird wegen der geringeren, gleichbleibenden monatlichen Belastung und der längeren Laufzeit meist für die Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums verwandt, bei dem wirtschaftliche Motive und Steuersparmodelle nur eine untergeordnete Rolle spielen.

Als Investor wollen Sie Ihr Geld möglichst gewinnbringend in der Immobilie anlegen, sich wirtschaftlich damit absichern und Steuern sparen. Daher entscheiden sich sehr viele Investoren zur Finanzierung ihrer Immobilie für einen sogenannten Tilgungskredit. Ein Tilgungskredit bringt zwar am Anfang höhere Belastung mit sich, allerdings mit sinkender Tendenz und wesentlich flexibleren Zinsen.

Wer aus wirtschaftlichen Gründen eine Immobilie kauft, ist bei diesem Kreditmodell klar im Vorteil, denn eine mögliche Inflation und ein einzukalkulierender Wertverlust der Immobilie belasten den Kreditnehmer eines Tilgungskredits weniger. Die Tilgungsleistung wird einfach dem Wertverlust angepasst.

 

Kredite mit langen oder kurzen Laufzeiten

Ordner zru BaufinanzierungKredite mit langen Laufzeiten bedeuten niedrigere monatliche Belastungen, aber auch eine höhere Restschuld. Daher sind lange Laufzeiten für finanziell abgesicherte Investoren weniger interessant. Zudem ist die Wertentwicklung von Immobilien nicht völlig berechenbar: lange Laufzeiten hemmen daher die wirtschaftliche Flexibilität, etwa beim Verkauf einer Immobilie. Planen Sie daher am besten mit einer kurzen Laufzeit von nicht mehr als 10 Jahre Laufzeit bei einem Kredit für eine Anlageimmobilie. Ist nach Abzahlung des Kredits Ihr Haus nach 10 Jahren im Wert gestiegen, können Sie es bei Bedarf unbelastet und steuerfrei gewinnbringend weiterverkaufen. Weiterhin lassen sie die aktuell günstigen Bauzinsen mit geringem Aufschlag für 10 Jahre festschreiben – im Vergleich zu 15 oder 20 Jahren, wie es aktuell für Eigenheimfinanzierer Sinn macht. (Mehr zur Zinsfestschreibung bei Immobilienscout24.de).

Anlageimmobilien als Steuersparmodell

Anlageimmobilien eignen sich hervorragend als Steuersparmodell. Und hier kommt ein weiteres Argument zum Tragen, warum ein Tilgungskredit über eine kurze Laufzeit mit am Anfang vergleichsweise hohen Zinsen letztendlich für Immobilienanleger von Vorteil ist: Auch bei einer höheren Tilgungsrate halten sich die Belastungen in Grenzen, da die Zinsen für vermietete Immobilien voll von der Steuer absetzbar sind.

Bei Tilgungskrediten werden im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen die Zinsen vollkommen separat berechnet. So können Kreditnehmer auf Änderungen im Zinsniveau wesentlich schneller reagieren und tappen nicht in eine mögliche Steuerfalle wie zum Beispiel bei einem starreren und wenig flexiblen Annuitätendarlehen. Die eigentlichen Tilgungsraten können Sie allerdings nicht von der Steuer absetzen.

Fazit

Für Immobilieninvestoren mit dem nötigen finanziellen Spielraum, ein wenig Mut zum Risiko und wirtschaftlichen Interessen lohnt in jedem Fall ein flexibler Tilgungskredit mit einer kurzen Laufzeit, flexiblen Zinsen und einer geringen Restschuld.

Der Vollständigkeit halber sei noch angemerkt, dass es noch die Form des endfälligen Darlehens gibt. Da diese aber nur in ganz seltenen Fällen für Investoren Sinn macht, haben wir diese Form nicht weiter Aufgegriffen. Bei Interesse finden Näheres dazu auf gevestor.de.

Tilgungsdarlehen und Annuitätendarlehen – Beispiele

Jahr Restschuld Zins Tilgung Annuität
Tilgungsdarlehen
1 200.000 € 10.000 € 40.000 € 50.000 €
2 160.000 € 8.000 € 40.000 € 48.000 €
3 120.000 € 6.000 € 40.000 € 46.000 €
4 80.000 € 4.000 € 40.000 € 44.000 €
5 40.000 € 2.000 € 40.000 € 42.000 €
Summen 30.000 € 200.000 € 230.000 €
Annuitätendarlehen
Jahr Restschuld Zins Tilgung Annuität
1 200.000 € 10.000 € 36.194 € 46.194 €
2 163.806 € 8.190 € 38.004 € 46.194 €
3 125.802 € 6.290 € 39.904 € 46.194 €
4 85.898 € 4.295 € 41.899 € 46.194 €
5 39.704 € 1.985 € 44.209 € 46.194 €
Summen 30.760 € 200.210 € 230.970 €

Bildnachweis: Schweinchen: © Jakub Krechowicz – Fotolia.com; Ordner zur Baufinanzierung: © Marco2811 – Fotolia.com

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